La ITE ha salido desfavorable. ¿Y ahora qué?
Lo primero, para quitar el susto: desfavorable no es una multa. Es una obligación de reparar, con un plazo. Y ese plazo corre solo, así que lo peor que puede hacer una comunidad es dejar el informe encima de la mesa.
Atendemos las 24 horas. Informar no cuesta nada.
Qué significa exactamente
Que el técnico ha encontrado deficiencias que afectan a la seguridad, la salubridad o la conservación del edificio, y que hay que corregirlas. El informe las describe, las clasifica por gravedad y propone un plazo.
Un edificio con ITE desfavorable no es un edificio en ruina. La mayoría se resuelven con obras de fachada, cubierta o instalaciones. Lo que no se puede es ignorarlo: el expediente queda abierto en el ayuntamiento.
Si hay riesgo de desprendimiento, esto va antes que todo
Cuando el informe habla de cascotes, cornisas o balcones con riesgo de caer a la vía pública, lo urgente no es la obra: es proteger el paso. Redes, marquesina o vallado, y aviso al ayuntamiento. Si hay peligro inmediato para las personas, se llama al 112.
Cuánto tiempo tenéis
El plazo lo fija el ayuntamiento según la gravedad, y cambia de un municipio a otro. La lógica es común: cuanto más grave, menos tiempo, y lo que supone riesgo para terceros exige medidas inmediatas.
Hay algo que sorprende a casi todas las juntas: el plazo corre desde que el informe se presenta, no desde que la comunidad decide actuar. Las semanas que se van en convocar junta, pedir presupuestos y votar están dentro del plazo, no fuera.
Más sobre los plazos y cómo se cuentan →
Qué pasa si no se repara
| Requerimiento | El ayuntamiento ordena ejecutar las obras en un plazo concreto. |
|---|---|
| Multas coercitivas | No son sanciones al uso: se pueden repetir mientras no se cumpla. |
| Ejecución subsidiaria | La administración contrata la obra y le pasa la factura a la comunidad, normalmente más cara. |
| Fuera de las ayudas | Un edificio con la ITE sin resolver queda excluido de casi todas las subvenciones a la rehabilitación. |
| Responsabilidad | Si cae algo y hay daños, existe un informe previo que advertía del riesgo. Eso pesa. |
Qué obra te va a tocar, según lo que diga el informe
«Desfavorable» no significa lo mismo en todos los edificios. El informe indica qué falla, y de ahí sale qué gremio hace falta. Estas son las deficiencias que más se repiten:
| Fachada | Revocos huecos, grietas, cornisas y balcones con riesgo de desprendimiento. Se resuelve con reparación o rehabilitación de fachada, a menudo por acceso con cuerda. |
|---|---|
| Cubierta | Filtraciones, tela asfáltica agotada, sumideros atascados. Impermeabilización. |
| Estructura | Asientos, flechas excesivas, armadura vista o corroída. Es lo más serio y exige proyecto y empresa especializada. |
| Instalaciones | Bajantes y ascendentes en mal estado, saneamiento, electricidad común fuera de norma. |
| Accesibilidad | Falta de ascensor, escalones en el portal, rampas. Suele ser la partida más cara y la que más ayudas tiene. |
| Eficiencia energética | Aislamiento insuficiente, carpinterías. Aquí es donde encajan las subvenciones de rehabilitación energética. |
Cuéntanos qué pone el vuestro y os decimos a quién hay que llamar. No todas las empresas hacen de todo, y encargarle una estructura a quien pinta fachadas es como acaba saliendo el doble de caro.
Si estás comprando o vendiendo
Una ITE desfavorable se mete de lleno en una operación inmobiliaria: condiciona la tasación, puede frenar la hipoteca y es la causa más habitual de conflicto con las arras ya firmadas.
Hipoteca, venta y arras con una ITE desfavorable →
Por dónde se empieza
- Leer el informe entero, no solo la última página. Las deficiencias vienen clasificadas y no todas tienen el mismo plazo.
- Asegurar lo urgente si hay riesgo de caída de material.
- Convocar junta. Las obras de conservación obligatorias no necesitan unanimidad: la comunidad no puede negarse a ejecutarlas.
- Pedir presupuestos comparables, con el informe delante y sobre las mismas partidas.
- Mirar si hay ayudas abiertas antes de firmar nada: muchas exigen solicitar la subvención antes de empezar la obra.
- Ejecutar y presentar el certificado de subsanación. Sin ese último paso el expediente sigue abierto aunque la obra esté hecha.
Si nos llamas por esto
Escuchamos qué dice el informe, en qué municipio está el edificio y qué plazo os han dado. Si la obra está en nuestra zona la hacemos nosotros; si no, os ponemos en contacto con una empresa de rehabilitación de vuestra zona. No redactamos informes técnicos.
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Preguntas frecuentes
¿Puede un vecino negarse a pagar la derrama?
No. Son obras de conservación obligatorias: gasto común repartido por coeficiente, aunque el vecino no use el elemento que se repara.
¿Hay que repetir la ITE después de reparar?
No se repite el informe completo: se aporta el certificado de subsanación firmado por técnico.
¿Y si la comunidad no tiene dinero?
Es lo más común. Hay ayudas públicas y fórmulas de financiación para comunidades, pero casi todas exigen solicitarlas antes de empezar la obra. Es el error que más dinero cuesta.
¿Cuánto cuesta subsanar?
Depende por completo de lo que diga el informe. Una reparación puntual de fachada y una rehabilitación integral no se parecen en nada. Quien te dé una cifra sin leer el informe se la está inventando.
¿Cuánto tarda el ayuntamiento en reclamar?
Varía mucho. Pero conviene no jugar a eso: cuando llega el requerimiento, el plazo que dan suele ser más corto que el que la comunidad necesita para organizarse.